Qu'est-ce qu'une SARL familiale ?

Une SARL familiale est une SARL classique dont tous les associés appartiennent à la même famille et qui opte pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Ce n'est pas une forme juridique à part, mais un régime fiscal permis par l'article 239 bis AA du Code général des impôts. L'activité exercée doit être industrielle, commerciale, artisanale ou agricole.

Quelles sont les conditions d'une SARL familiale ?

Les conditions d'une SARL familiale sont doubles : un lien de parenté entre tous les associés (parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS) et une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. L'option pour le régime des sociétés de personnes se prend avec l'accord de tous les associés.

Combien de temps dure l'option à l'IR d'une SARL familiale ?

L'option à l'IR d'une SARL familiale n'a aucune limite de durée : elle reste valable tant que la condition familiale est respectée. C'est sa différence majeure avec une SARL classique, dont l'option pour l'impôt sur le revenu est plafonnée à cinq exercices en application de l'article 239 bis AB du CGI.

Une SARL familiale peut-elle faire de la location meublée ?

Oui, une SARL familiale peut faire de la location meublée, car cette activité est commerciale (BIC) au sens de l'article 35 du CGI. C'est un usage courant pour gérer un patrimoine locatif meublé en famille tout en restant à l'IR. La location nue, de nature civile, n'est en revanche pas éligible au régime de la SARL de famille.

Quels sont les inconvénients d'une SARL familiale ?

Les inconvénients d'une SARL familiale tiennent surtout à l'IR : les bénéfices sont imposés entre les mains des associés même en l'absence de distribution, et l'entrée d'un associé extérieur au cercle familial fait perdre le régime. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en location meublée sont par ailleurs réintégrés dans la plus-value de cession.

Quelle différence entre une SARL familiale et une SCI ?

La différence entre une SARL familiale et une SCI porte sur l'activité : la SARL familiale autorise une activité commerciale comme la location meublée, ce qu'une SCI, de nature civile, ne peut exercer à titre habituel sans basculer à l'impôt sur les sociétés. La SARL familiale offre la responsabilité limitée et une option à l'IR sans durée limitée.

SARL familiale : conditions, IR et fiscalité 2026

La SARL familiale est une SARL classique dont tous les associés sont membres d'une même famille et qui opte pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Ce n'est pas une forme juridique distincte : c'est un régime fiscal ouvert par l'article 239 bis AA du Code général des impôts, qui permet d'être imposé à l'impôt sur le revenu (IR) sans limite de durée, là où une SARL ordinaire ne peut opter que pour cinq exercices. Ce guide détaille les deux conditions à respecter (lien de parenté et activité éligible), le fonctionnement de l'option à l'IR, la fiscalité des bénéfices, l'usage très répandu en location meublée (LMNP) et l'impact de la réforme des amortissements votée en loi de finances 2025.

Qu'est-ce qu'une SARL de famille ?

La SARL de famille, aussi appelée SARL familiale, désigne une société à responsabilité limitée réunissant uniquement des membres d'une même famille et ayant choisi d'être imposée selon le régime des sociétés de personnes. Elle conserve toutes les caractéristiques d'une SARL de droit commun : responsabilité des associés limitée à leurs apports, capital social librement fixé, gérance, statuts. Seul son régime fiscal la distingue.

Une SARL classique, pas une forme juridique distincte

Il n'existe pas de statut « SARL de famille » au registre du commerce : juridiquement, vous créez et immatriculez une SARL ordinaire. La qualification « familiale » résulte uniquement d'un choix fiscal exercé après (ou lors de) la constitution. Les démarches de création restent identiques à celles de toute société — rédaction des statuts, dépôt du capital, publication d'une annonce légale et immatriculation de votre société au guichet unique. La dimension familiale se joue au niveau de la composition du capital et de l'option fiscale, pas de la forme sociale.

Le principe : l'option pour le régime des sociétés de personnes

Par défaut, une SARL est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) : la société paie l'impôt sur son bénéfice, puis les associés sont imposés sur les dividendes éventuellement distribués. La SARL de famille permet d'échapper à cette double étape en optant pour le régime des sociétés de personnes de l'article 8 du CGI : le bénéfice n'est plus imposé au niveau de la société mais directement entre les mains de chaque associé, à proportion de sa part. Cette « transparence fiscale » est le cœur du dispositif prévu par l'article 239 bis AA du CGI.

Les conditions pour créer une SARL de famille

Deux conditions cumulatives ouvrent droit au régime de la SARL de famille : un lien de parenté entre tous les associés et une activité éligible. Si l'une des deux disparaît, le régime prend fin.

La condition de lien de parenté entre associés

L'article 239 bis AA réserve le régime aux sociétés « formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité ». Concrètement, les associés peuvent être :

des parents en ligne directe : parents et enfants, grands-parents et petits-enfants ;
des frères et sœurs ;
des conjoints (mariés) ou des partenaires de PACS.

La condition est stricte : tous les associés doivent entrer dans l'un de ces liens. La présence d'un seul associé extérieur — un ami, un cousin (parent en ligne collatérale au-delà des frères et sœurs), un investisseur tiers — rend le régime inapplicable. Les différentes branches doivent aussi former un ensemble cohérent : chaque associé doit être rattaché à la famille au sens du texte.

L'activité éligible (et les activités exclues)

Le texte vise les SARL « exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ». Ces quatre familles d'activités sont donc éligibles. À l'inverse, les activités libérales et les activités civiles pures (dont la gestion de patrimoine immobilier en location nue) n'entrent pas dans l'énumération légale et sont donc exclues du régime. Ce point est déterminant pour les projets immobiliers : la location meublée, considérée comme commerciale, ouvre le régime, tandis que la location nue le ferme (voir plus loin).

L'option pour l'impôt sur le revenu

L'intérêt central de la SARL de famille tient à la nature de son option à l'IR, plus souple que celle offerte aux autres SARL.

Une option sans limite de durée (vs 5 ans en SARL classique)

C'est la différence majeure à retenir. L'article 239 bis AA ne fixe aucune durée à l'option : la SARL de famille reste à l'IR aussi longtemps que la condition familiale est respectée. À l'inverse, une SARL non familiale qui souhaite être imposée à l'IR relève de l'article 239 bis AB, dont l'option « est valable pour une période de cinq exercices » avant un retour automatique à l'IS. Une famille qui veut piloter son activité à l'IR sur le long terme a donc tout intérêt à remplir les conditions de la SARL de famille, seul dispositif offrant une transparence fiscale durable.

Critère	SARL de famille (art. 239 bis AA)	SARL classique à l'IR (art. 239 bis AB)
Durée de l'option IR	Illimitée	5 exercices maximum
Condition sur les associés	Lien familial exigé	Capital détenu majoritairement par des personnes physiques
Ancienneté de la société	Sans condition d'âge	Créée depuis moins de 5 ans lors de l'option
Fin du régime	Entrée d'un associé non familial	Retour automatique à l'IS après 5 ans

Modalités et formalités de l'option

L'article 239 bis AA est clair sur un point : « l'option ne peut être exercée qu'avec l'accord de tous les associés ». L'unanimité est donc requise. En pratique, l'option se matérialise par une décision collective des associés et une notification au service des impôts des entreprises dont dépend la société. Elle peut être exercée dès la création ou en cours de vie sociale. Compte tenu des conséquences fiscales durables de ce choix, il est prudent de le sécuriser avec votre expert-comptable et de vérifier que la rédaction des statuts et la composition du capital ne fragilisent pas la condition familiale.

Le régime fiscal de la SARL de famille

Imposition des bénéfices entre les mains des associés

Sous le régime des sociétés de personnes, la société ne paie pas d'impôt sur son résultat. Le bénéfice est réparti entre les associés au prorata de leurs droits, puis chacun l'intègre à sa déclaration de revenus dans la catégorie correspondant à l'activité (le plus souvent les bénéfices industriels et commerciaux, BIC). Point d'attention essentiel : l'associé est imposé sur sa quote-part de bénéfice même si celui-ci n'est pas distribué. La transparence fiscale est donc avantageuse quand les associés ont un taux marginal d'imposition modéré ou lorsque la société génère des déficits, mais elle peut coûter cher si les bénéfices sont élevés et laissés dans la société.

Déficits et plus-values professionnelles

La contrepartie de cette transparence est favorable en phase de lancement : un déficit de la SARL de famille remonte chez les associés et peut, dans les conditions de droit commun, s'imputer sur leurs autres revenus de même nature. C'est un atout par rapport à l'IS, où le déficit reste « prisonnier » de la société. Les cessions d'éléments d'actif relèvent quant à elles du régime des plus-values professionnelles. Chaque situation (imputation des déficits, exonérations éventuelles, régime des plus-values) doit être appréciée au cas par cas : faites valider le traitement par un professionnel avant toute opération significative.

SARL de famille et location meublée (LMNP / LMP)

La SARL de famille est un montage prisé pour détenir et louer un patrimoine immobilier meublé en famille. La raison est juridique : la location meublée est une activité commerciale relevant des BIC en vertu de l'article 35 du CGI, ce qui la rend éligible au régime de la SARL de famille. On peut ainsi rester à l'IR tout en logeant l'immobilier locatif dans une société à responsabilité limitée. La location nue, elle, reste une activité civile : elle n'ouvre pas droit au régime et relève plutôt de la SCI.

Ce schéma permet, au régime réel, de déduire les charges et de pratiquer l'amortissement comptable du bien et du mobilier, réduisant fortement le résultat imposable pendant la phase de location. C'est précisément cet avantage que la loi de finances pour 2025 est venue encadrer à la revente.

Réforme LF 2025 : la réintégration des amortissements

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a modifié le calcul de la plus-value de cession des biens en location meublée non professionnelle. Désormais, les amortissements déduits pendant la période de location viennent en principe minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value imposable (modification de l'article 150 VB du CGI). Traduction concrète : l'économie d'impôt réalisée grâce à l'amortissement pendant la détention est en partie reprise au moment de la vente, via une plus-value plus élevée.

Le texte prévoit des exceptions : sont notamment exclus de cette réintégration certains logements de résidences services (logements pour étudiants, jeunes en formation ou apprentis, résidences pour personnes âgées, établissements sociaux et médico-sociaux, structures de soins de longue durée). Cette réforme étant récente et son interprétation encore en cours de précision par l'administration, il est vivement recommandé de faire chiffrer l'impact d'une revente par votre expert-comptable avant de céder un bien meublé détenu via une SARL de famille.

Avantages et inconvénients

Le régime de la SARL de famille combine des atouts réels et des contraintes qu'il faut mesurer avant de se lancer.

Avantages : responsabilité limitée des associés, option à l'IR sans limite de durée, imputation possible des déficits sur les revenus des associés, cadre adapté à la détention familiale d'une activité commerciale ou d'un patrimoine meublé.
Inconvénients : imposition des bénéfices même non distribués, périmètre d'associés figé au cercle familial, perte du régime en cas d'entrée d'un tiers, et depuis 2025 réintégration des amortissements dans la plus-value en location meublée.

SARL de famille (IR) vs SARL à l'IS

Le choix entre l'IR (via la SARL de famille) et l'IS (régime de droit commun de la SARL) dépend surtout du profil de résultat et de la stratégie de distribution. L'IR est souvent pertinent quand la société dégage des déficits en phase de lancement ou quand les associés ont un taux marginal faible et prélèvent l'essentiel du bénéfice. L'IS devient généralement plus intéressant lorsque la société est bénéficiaire et que les associés veulent réinvestir le résultat dans l'entreprise plutôt que de l'appréhender personnellement. Cet arbitrage doit être chiffré : demandez une simulation comparée à votre expert-comptable.

SARL de famille vs SCI

SARL de famille et SCI répondent à des besoins différents. La SCI, de nature civile, convient à la détention et à la location nue d'un patrimoine immobilier, mais ne peut exercer une activité de location meublée à titre habituel sans risquer une requalification et un passage à l'IS. La SARL de famille, commerciale, autorise au contraire la location meublée tout en offrant la responsabilité limitée et une option à l'IR durable. Le critère décisif est donc la nature de la location envisagée : nue (SCI) ou meublée (SARL de famille).

Sortie du régime et perte de la condition familiale

Le régime de la SARL de famille est adossé au maintien du lien de parenté. L'article 239 bis AA précise que l'option « cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent article deviennent associées ». Autrement dit, l'entrée au capital d'un associé extérieur à la famille met fin, de plein droit, au régime des sociétés de personnes : la société repasse alors à l'IS. Une cession de parts à un tiers, une donation mal cadrée ou l'arrivée d'un investisseur peuvent ainsi déclencher un changement de régime fiscal aux conséquences importantes. Toute évolution de l'actionnariat doit donc être anticipée avec un conseil pour préserver — ou organiser sciemment la fin de — la transparence fiscale.

En résumé

La SARL de famille n'est pas une forme juridique mais un régime fiscal réservé, par l'article 239 bis AA du CGI, aux SARL réunissant uniquement des proches (parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS) et exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Son atout décisif est l'option à l'IR sans limite de durée, quand une SARL classique est plafonnée à cinq exercices. Très utilisée pour la location meublée, elle doit désormais intégrer la réforme 2025 sur la réintégration des amortissements dans la plus-value. Avant de choisir ce régime — ou d'en sortir — faites valider l'arbitrage IR/IS et son impact patrimonial par votre expert-comptable.

Sources

Légifrance — Code général des impôts, article 239 bis AA (régime de la SARL de famille)
Légifrance — Code général des impôts, article 239 bis AB (option IR temporaire des SARL, 5 exercices)
BOFiP — BOI-BIC-CHAMP-70-20-30 (sociétés de famille : conditions d'application)
Légifrance / BOFiP — Code général des impôts, article 35 (location meublée, BIC) ; BOI-BIC-CHAMP-40-20
Légifrance — Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements, art. 150 VB du CGI)