Frais de succession au décès de l'usufruitier : principe (art. 1133 CGI), les 4 exceptions (art. 751, art. 774 bis, usufruit successif, abus de droit) et frais de notaire réels. Guide 2026.
Estimez les droits de succession et les frais de notaire à prévoir selon votre situation. Barèmes 2026.
Total à prévoir
2 700 €
Aucun droit de succession n'est dû. Seuls les frais de notaire pour l'attestation de propriété restent à votre charge.
Estimation indicative fondée sur le tarif réglementé des émoluments notariés et le barème des droits de succession en ligne directe (après abattement de 100 000 €). Pour une situation impliquant un autre lien de parenté, des biens professionnels ou plusieurs biens démembrés, consultez votre notaire ou un conseiller fiscal.
L'essentiel en 4 points
- Les frais de succession au décès de l'usufruitier sont, par principe, nuls pour le nu-propriétaire (article 1133 du CGI).
- Les droits ont déjà été payés à la transmission initiale : il n'y a pas de seconde taxation.
- Il reste des frais de notaire (attestation de propriété, publicité foncière) et, dans 4 cas précis, une taxation peut quand même s'appliquer.
- La réforme de 2024 (article 774 bis CGI) a ajouté une exception majeure sur les quasi-usufruits portant sur des sommes d'argent.
Votre parent, votre grand-parent ou votre conjoint usufruitier vient de décéder, et vous vous demandez combien va vous coûter cette transmission. La réponse courte va vous surprendre : le décès de l'usufruitier n'entraîne, en principe, aucun droit de succession. Ce guide détaille le mécanisme fiscal, chiffre les frais réels à prévoir, et identifie les quatre situations où une taxation reste possible.
Le principe est posé par l'article 1133 du Code général des impôts :
« Sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier. »
La logique est anti-double imposition. Lors de la transmission initiale (succession du premier parent, ou donation avec réserve d'usufruit), les droits de mutation ont déjà été calculés et acquittés sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon le barème de l'article 669 du CGI en fonction de l'âge de l'usufruitier. Taxer à nouveau le nu-propriétaire au décès de l'usufruitier reviendrait à lui faire payer l'impôt deux fois sur le même bien. La loi l'interdit.
Juridiquement, le décès de l'usufruitier éteint automatiquement son droit, en application de l'article 617 du Code civil. Le nu-propriétaire devient alors seul propriétaire du bien sans aucune démarche de transmission : il ne reçoit rien de nouveau, il recouvre simplement la plénitude d'un droit qu'il détenait déjà. On parle de consolidation ou de reconstitution de la pleine propriété. C'est un événement patrimonial gratuit, pas une mutation taxable.
Ce mécanisme est la principale force du démembrement de propriété en planification successorale : il permet au nu-propriétaire de devenir plein propriétaire en franchise totale de droits de mutation.
Franchise d'impôt ne veut pas dire transition gratuite. Si aucun centime n'est dû au fisc, certains frais administratifs restent à votre charge.
Lorsque le démembrement porte sur un bien immobilier, le passage chez le notaire est indispensable en pratique — même s'il n'est pas juridiquement obligatoire à proprement parler. Le notaire rédige un acte authentique, l'attestation de propriété immobilière après décès, qui constate officiellement l'extinction de l'usufruit et votre qualité de plein propriétaire. Cet acte est ensuite publié au service de la publicité foncière. Sans lui, vous ne pourrez ni vendre, ni donner, ni hypothéquer le bien.
Cette attestation a un coût, encadré par un barème réglementé :
Pour un bien évalué à 300 000 €, comptez un total de l'ordre de 2 000 à 2 800 €, selon la politique tarifaire de l'étude (les notaires peuvent consentir une remise sur leurs émoluments depuis 2021, dans la limite autorisée). Le simulateur en haut de page vous donne une estimation plus précise selon votre situation.
Pour un portefeuille titres, un compte-titres, des objets ou un véhicule, aucune attestation de propriété immobilière n'est nécessaire. Il suffit de transmettre l'acte de décès aux établissements concernés (banque, teneur de compte) avec l'acte de donation ou de succession initiale. Les frais se limitent alors à d'éventuels frais bancaires de mise à jour et à la rédaction facultative d'un procès-verbal d'inventaire.
Le principe de franchise connaît quatre exceptions, dont une récente issue de la loi de finances pour 2024.
Lorsque la donation de la nue-propriété à un héritier présomptif (ou à une personne interposée) est intervenue moins de trois mois avant le décès, l'administration fiscale présume que le bien appartenait en totalité au défunt usufruitier. Le bien est alors réintégré à l'actif successoral pour sa valeur en pleine propriété, et taxé aux droits de succession selon le lien de parenté.
Cette présomption est simple : le nu-propriétaire peut la combattre en prouvant l'origine réelle des fonds ayant financé la nue-propriété (emprunt personnel, donation antérieure d'une somme d'argent, héritage distinct) ou en démontrant le caractère fortuit du décès. Les droits acquittés lors du démembrement initial s'imputent sur ceux dus, conformément à l'alinéa 4 de l'article 751 du CGI.
La loi de finances pour 2024 a introduit une exception majeure. L'article 774 bis du CGI, applicable aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, prévoit que la créance de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit n'est plus déductible de l'actif successoral. Conséquence : le nu-propriétaire est taxé aux droits de mutation par décès sur la valeur de cette créance.
L'administration fiscale, dans ses commentaires publiés au BOFiP le 26 septembre 2024 (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20), a précisé plusieurs exclusions notables :
Les droits de donation déjà acquittés lors du démembrement initial s'imputent sur les droits de succession dus, sans restitution possible en cas d'excédent.
Lorsque la donation initiale comportait une clause d'usufruit successif (typiquement au profit du conjoint survivant), le décès du premier usufruitier ne met pas fin au démembrement : l'usufruit se reporte sur la tête du second bénéficiaire désigné. Le nu-propriétaire ne recouvre la pleine propriété qu'au décès du second usufruitier.
Le second usufruitier, nouveau titulaire du droit, doit acquitter dans les six mois les droits de mutation à titre gratuit sur la valeur de l'usufruit à la date du décès du premier usufruitier, d'après son degré de parenté avec le testateur. Le nu-propriétaire, lui, reste en franchise au titre de l'article 1133 du CGI.
Lorsque le démembrement a été réalisé dans un but principalement ou exclusivement fiscal, l'administration peut le requalifier en abus de droit sur le fondement de l'article L64 du Livre des procédures fiscales. Les droits éludés sont alors réclamés au nu-propriétaire, assortis d'une majoration de 80 %. Les schémas visés sont généralement les donations de nue-propriété suivies d'une cession rapide avec report d'usufruit sur le prix, sans justification patrimoniale autre que l'optimisation.
Voici le parcours concret du nu-propriétaire, des jours qui suivent le décès à la clôture administrative du dossier.
Délai moyen total de la transition : 3 à 6 mois, selon la réactivité du notaire et les délais administratifs locaux.
Attention à ne pas confondre frais de succession et imposition de la plus-value. Si vous décidez de vendre le bien après avoir récupéré la pleine propriété, la plus-value immobilière peut être due — c'est un impôt distinct, sans lien avec l'article 1133 du CGI.
Le prix d'acquisition retenu pour le calcul correspond à la valeur en pleine propriété du bien à la date à laquelle il est entré dans votre patrimoine (date de la donation ou de la succession initiale), augmentée des frais d'acquisition et des dépenses de travaux selon les règles habituelles. Si le bien constituait la résidence principale de l'usufruitier au jour de son décès et que vous le vendez rapidement, l'administration admet dans certains cas l'exonération au titre de la résidence principale — consultez votre notaire pour valider votre situation.
Pour la taxe foncière, la règle est celle du redevable au rôle au 1er janvier : si l'usufruitier était vivant à cette date, c'est lui (et donc, en pratique, sa succession) qui reste redevable de la taxe pour l'année entière. Le montant entre au passif successoral. À compter du 1er janvier suivant, vous êtes redevable à titre personnel.
Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), la bascule est plus simple : tant que le démembrement existe, l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. À l'extinction de l'usufruit, vous reprenez la déclaration intégrale à compter de l'année suivante.
Les frais de succession au décès de l'usufruitier sont nuls dans l'immense majorité des cas, grâce au mécanisme protecteur de l'article 1133 du CGI. Les seuls coûts réels à prévoir sont les frais de notaire pour l'attestation de propriété immobilière et la taxe de publicité foncière. Quatre scénarios font exception — présomption de l'article 751, quasi-usufruit réformé en 2024, usufruit successif, abus de droit — et justifient un passage chez un professionnel dès que votre situation sort du cas standard.
La meilleure manière d'aborder cette transition reste d'anticiper : prenez contact avec votre notaire dès les premiers jours qui suivent le décès et sécurisez votre statut de plein propriétaire par un acte authentique.
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