Quel est le prix d'un comptable LMNP ?

Le prix d'un comptable LMNP se situe, à titre indicatif, entre 400 et 900 € par an au régime réel selon le nombre de biens et la complexité du dossier. Il s'agit d'une fourchette de marché, non d'un tarif réglementé. Ces honoraires sont intégralement déductibles du résultat imposable, ce qui réduit leur coût réel.

Micro-BIC ou régime réel en LMNP : que choisir ?

Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend de vos charges : le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur une location meublée classique, tandis que le régime réel déduit les charges et les amortissements. Le réel est généralement plus avantageux dès que vos charges et amortissements dépassent 50 % des loyers encaissés.

Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value ?

Oui, les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value depuis la loi de finances 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Les logements de résidences pour étudiants ou seniors et les établissements médico-sociaux (type EHPAD) sont exclus de ce mécanisme.

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

La différence entre LMNP et LMP repose sur deux conditions cumulatives : on bascule en LMP quand les recettes locatives annuelles du foyer fiscal dépassent 23 000 € ET excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, on reste loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Faut-il un SIRET pour un LMNP ?

Oui, un SIRET est obligatoire pour un LMNP : il s'obtient en déclarant le début d'activité sur le guichet unique de l'INPI, dans les 15 jours suivant la mise en location. Cette formalité en ligne a remplacé l'ancien formulaire P0i depuis le 1er janvier 2023.

Comptable LMNP : rôle, prix et obligations 2026

Q: Un comptable est-il obligatoire en LMNP ?

Un comptable n'est pas obligatoire en LMNP : aucune loi ne l'impose, même au régime réel. Il devient toutefois quasi indispensable au réel pour établir les amortissements, la liasse fiscale 2031 et sécuriser la déclaration. Au régime micro-BIC, où le calcul se limite à un abattement forfaitaire, il est rarement utile.

Un comptable n'est pas obligatoire en LMNP, mais il devient quasi indispensable dès que vous optez pour le régime réel. C'est là que se joue l'essentiel : amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges, tenue d'une comptabilité commerciale et dépôt de la liasse fiscale 2031. Le rôle du comptable LMNP est de transformer ces obligations en optimisation, tout en sécurisant une déclaration qui engage votre responsabilité fiscale. Ce guide fait le point sur les deux régimes (micro-BIC et réel), les obligations comptables réelles du loueur en meublé, le prix indicatif d'un expert-comptable, la réforme 2025 des amortissements à la revente, la frontière LMNP / LMP et la fin de l'avantage fiscal lié aux organismes de gestion agréés.

Un comptable est-il obligatoire en LMNP ?

Aucun texte n'impose de recourir à un expert-comptable pour une activité de location meublée non professionnelle, y compris au régime réel. Rien n'interdit donc de tenir soi-même sa comptabilité. Dans les faits, la réponse dépend du régime fiscal : au micro-BIC, la déclaration se résume à reporter les loyers encaissés, un abattement forfaitaire fait le reste, et un comptable n'apporte que peu de valeur. Au régime réel, en revanche, la mécanique de l'amortissement et l'établissement de la liasse 2031 sont techniques : une erreur peut coûter plus cher que les honoraires, et l'accompagnement d'un comptable LMNP devient la norme.

Les régimes fiscaux du LMNP : micro-BIC ou réel

Les revenus d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d'imposition coexistent : le micro-BIC, forfaitaire et simple, et le régime réel, plus fin mais plus exigeant.

Le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire censé représenter vos charges : vous n'êtes imposé que sur une fraction des loyers. Pour une location meublée classique de longue durée, l'abattement est de 50 %, dans la limite d'un plafond de recettes de 77 700 € pour les revenus 2025 (déclarés en 2026). Sous l'effet de la revalorisation triennale des seuils, ce plafond est porté à 83 600 € pour les revenus 2026 (déclarés en 2027) : pensez toujours à raisonner par année de revenus.

Les meublés de tourisme sont traités différemment depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») : les meublés de tourisme non classés relèvent d'un abattement de 30 % avec un seuil abaissé à 15 000 €, tandis que les meublés de tourisme classés ont vu leur abattement ramené à 50 %. Le micro-BIC est intéressant lorsque vos charges réelles sont faibles ; il devient pénalisant dès qu'elles dépassent l'abattement.

Le régime réel : amortissement et déduction des charges

Au régime réel, vous n'êtes plus imposé sur un forfait mais sur votre bénéfice réel : loyers encaissés moins charges déductibles. Vous déduisez ainsi les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les assurances, la taxe foncière, les travaux d'entretien, mais surtout vous pratiquez l'amortissement comptable du bien immobilier (hors valeur du terrain) et du mobilier. L'amortissement est un mécanisme puissant : il constate la dépréciation du bien et vient réduire, voire annuler, le résultat imposable pendant de nombreuses années, sans sortie de trésorerie. C'est ce qui rend le régime réel souvent bien plus avantageux que le micro-BIC pour un investissement financé à crédit.

Micro-BIC ou réel : comment choisir

La règle pratique tient en une phrase : le régime réel devient plus intéressant que le micro-BIC dès que vos charges et amortissements dépassent le taux d'abattement (50 % pour une location meublée classique). Un bien récent acheté à crédit, avec intérêts, taxe foncière et amortissement, dépasse presque toujours ce seuil ; un studio détenu sans emprunt et sans charges peut au contraire rester au micro-BIC. Le calcul mérite d'être posé chiffres en main, car le choix du régime conditionne durablement votre imposition — c'est l'une des premières missions d'un comptable LMNP.

Les obligations comptables du LMNP au réel

Le régime réel s'accompagne d'obligations déclaratives et comptables précises, absentes au micro-BIC.

Immatriculation et numéro SIRET (guichet unique INPI)

Tout loueur en meublé doit déclarer son début d'activité pour obtenir un numéro SIRET. Depuis le 1er janvier 2023, cette formalité se fait exclusivement en ligne sur le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr) : l'ancien formulaire papier P0i a été supprimé. La déclaration doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de la location. C'est ce SIRET qui rattache votre activité à un centre des impôts et conditionne le dépôt de vos déclarations.

Comptabilité commerciale et liasse fiscale 2031

Au réel, le LMNP tient une véritable comptabilité commerciale : compte de résultat, bilan et tableau des amortissements. Chaque année, il dépose une liasse fiscale n° 2031 (accompagnée de ses annexes 2033) par télétransmission dématérialisée. Cette liasse récapitule le résultat de l'activité, les amortissements pratiqués et les éventuels déficits reportables. La rigueur du tableau d'amortissement est déterminante : c'est lui qui sécurise l'avantage fiscal du régime réel en cas de contrôle.

Le rôle de l'expert-comptable pour un LMNP

Concrètement, un expert-comptable spécialisé LMNP prend en charge le choix et la sécurisation du régime fiscal, l'établissement du plan d'amortissement (ventilation entre terrain, structure, composants et mobilier), la tenue de la comptabilité, la production et la télétransmission de la liasse 2031, ainsi que le suivi des déficits reportables. Il vous alerte aussi sur les événements à fort impact — travaux, changement de régime, ou revente, désormais sensible depuis la réforme 2025. Pour un patrimoine familial, il peut également étudier la pertinence de détenir la location meublée via une SARL de famille, qui permet de rester à l'impôt sur le revenu sans limite de durée.

Combien coûte un comptable LMNP ?

Les honoraires d'un comptable LMNP ne sont pas réglementés : ils dépendent du prestataire, du nombre de biens et de la complexité du dossier. À titre indicatif, le marché se situe le plus souvent entre 400 et 900 € par an pour la gestion d'un LMNP au régime réel, les cabinets 100 % en ligne se positionnant en général dans le bas de cette fourchette. Point important : ces honoraires constituent une charge déductible et s'imputent donc intégralement sur le résultat imposable, ce qui allège leur coût net. Demandez toujours un devis détaillé précisant le périmètre exact de la mission (compta, liasse, télétransmission, conseil).

Réforme 2025 : la réintégration des amortissements à la revente

C'est le changement majeur pour les loueurs en meublé. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a modifié l'article 150 VB du CGI : lors de la revente d'un bien loué en meublé non professionnel, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est désormais minoré des amortissements admis en déduction pendant la location. Jusque-là, l'amortissement réduisait l'impôt sur les loyers sans majorer la plus-value à la sortie : ce double avantage disparaît. La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

La loi prévoit des exclusions : ne sont pas concernés les logements situés dans certaines résidences services (étudiants, jeunes de moins de 30 ans en formation, stage, apprentissage ou contrat de professionnalisation, personnes de plus de 65 ans), ni les établissements médico-sociaux et les structures de soins de longue durée. Cette réforme récente rend le chiffrage d'une revente plus complexe : faites-le simuler par votre expert-comptable avant de céder un bien meublé, car l'impact sur la plus-value peut être significatif.

LMNP ou LMP : quels seuils ?

La qualification de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) dépend de deux conditions appréciées par année civile et à l'échelle du foyer fiscal. Vous relevez du statut LMP lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : les recettes locatives annuelles du foyer dépassent 23 000 €, et ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.). Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, vous restez en LMNP. Le passage en LMP emporte des conséquences importantes (plus-values, cotisations sociales, imputation des déficits) qu'il faut anticiper avec un professionnel.

Fin de l'avantage fiscal OGA / CGA

Un point d'actualité à ne pas manquer, car beaucoup d'articles anciens l'ignorent : la réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA / CGA), prévue par l'article 199 quater B du CGI, est supprimée par la loi de finances 2025. Elle ne s'applique plus qu'au titre des exercices clos au plus tard le 31 décembre 2024 ; à compter de l'imposition des revenus 2025, elle disparaît. En contrepartie, les frais de comptabilité restent une charge intégralement déductible du résultat, sans condition d'adhésion à un organisme agréé. Autrement dit, adhérer à un OGA n'ouvre plus de réduction d'impôt : ne fondez plus votre décision sur cet avantage devenu caduc.

En résumé

Le comptable n'est jamais obligatoire en LMNP, mais il devient un allié quasi incontournable au régime réel, là où l'amortissement et la liasse 2031 font toute la différence fiscale. Retenez l'essentiel : micro-BIC à 50 % d'abattement (plafond 77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € pour 2026) ou régime réel qui déduit charges et amortissements ; SIRET obligatoire via le guichet unique de l'INPI ; réforme 2025 qui réintègre les amortissements dans la plus-value de revente ; et fin de l'avantage fiscal OGA. Face à ces règles mouvantes, faire chiffrer votre situation par un expert-comptable spécialisé LMNP reste le moyen le plus sûr d'optimiser sans prendre de risque.

Sources

Légifrance — Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (art. 150 VB du CGI, réintégration des amortissements)
BOFiP — BOI-BIC-CHAMP-40-20 (location meublée : régimes micro-BIC, abattements et seuils)
Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (« loi Le Meur », meublés de tourisme)
service-public.gouv.fr — Fiche F32805 (LMNP / LMP, seuil de 23 000 € et prépondérance) et actualité sur les seuils micro 2026-2028
impots.gouv.fr — Formulaire 2031-SD (liasse BIC) et FAQ sur l'abrogation de l'agrément et des missions des OGA (art. 199 quater B du CGI)
INPI — Guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr)